Домашните любимци в наетите апартаменти често предизвикват противоречия. Жителите често са обезпокоени от кучета, които се разхождат свободно в общите имоти. Не само техните „изпражнения“ причиняват раздразнение, но и страхът може да играе роля. Може би поради личен негативен опит с кучета или поради необходимостта от защита на децата. Федералният съд вече взе знаково решение:
Фактите:
Двама наематели споделяли две кучета. Те многократно ги оставяли да тичат из общите части на имота под наем, без да ги водят на каишка. Това било точно това, което домашният ред забранявал. Наемателите получили няколко предупреждения относно това и след многократни нарушения, наемодателят им издал извънредно и незабавно уволнение. Сега наемателите поискали временна защита чрез производство за недопускане на жилището пред Федералния съд. Федералният съд отхвърлил това искане, тъй като обжалването срещу недопускането на жилището нямало шанс за успех.
Причина:
Федералният съд (BGH) поясни, че оставянето на кучета да тичат свободно в общите части, в противоречие с вътрешния ред и въпреки многократните предупреждения, представлява сериозно нарушение на договорите за наем. Според BGH, оценката на първоначалните съдилища, че това представлява нарушение на задължение, което също така оправдава извънредно и незабавно прекратяване на договора, е правно правилна.
Жалбоподателите наематели възразиха срещу прекратяването на договора, като твърдяха, че прекратяване ще бъде разгледано само ако другите жители са действително обезпокоени от неправомерното поведение и ако могат да бъдат доказани конкретни вреди, като например замърсяване. Прекратените наематели изведоха това от т. нар. решение по делото „Прекомерно пушене“, което се отнася до нарушаване на обществения ред, причинено от тютюнев дим, излизащ от апартамента в общите части, и което постави правото на наемодателя да прекрати наемането в зависимост от това наемодателят да може да докаже действителни вреди, включително, когато е уместно, че другите жители действително са се чувствали обезпокоени. В настоящия случай обаче ситуацията беше различна, тъй като не ставаше въпрос за нарушаване на обществения ред, причинено от неправомерно поведение в апартамента с външни последици (въпреки че последното, разбира се, винаги трябва да се докаже), а по-скоро за нарушение на домашния ред, което е обективно налице и следователно безпроблемно доказуемо. В това отношение степента на увреждане на останалите жители очевидно не е важна, а по-скоро обективно нарушение на домашния ред.
Федералният съд (BGH) не е коментирал дали подобно изискване за каишка в правилата за дома е ефективно. Преди всичко, в решеното дело всъщност не е било от значение дали правилата за дома са ефективно включени в конкретния договор за наем. Забраната за пускане на кучета на свобода всъщност е просто регулаторна разпоредба, която може да бъде предвидена в правилата за дома, които не са част от договора за наем (израз на правото на наемодателя да упражнява власт в дома). Като такава регулаторна разпоредба, изискването за каишка е допустимо според преобладаващото мнение.
Практически съвет:
Когато издават такива разпоредби, наемодателите следва да гарантират, че те са достатъчно добре съобщени на наемателите (известия, циркуляри и др.).
Съответните правила за дома следва да бъдат преразгледани и прегледани, за да се определи дали съдържат сравними разпоредби за защита на други жители от неудобство, причинено от домашни любимци. Освен това, ако такива разпоредби съществуват, наемодателите следва да издават предупреждения в случай на нарушения, особено в интерес на останалите жители, които в противен случай биха могли да твърдят, че нарушенията на правилата за дома не са били отстранени.
Щастливи сме да ви помогнем, обадете ни се или ни изпратете имейл, използвайки формата за контакт по-долу.
Източник: https://www.ivd-sued.net/nachrichten-details/archive/2020/april/article/pn-25-wohnraummiete-der-frei-laufende-hund-im-mietrecht.html
#aktivaimmobilien #stefandischer #aktiva #immobilienemmendingen #immobilienfreiburg #immobilienmalterdingen #StayHealthy